创客宝是天搜[HK]中国物流资产:截至二零一九年十二月三十一日止年度未经审核全年业绩公告

2020-04-02 15:19| 发布者:搜客宝| 查看: |

進一步詳情,890 1,679) 423。

(iv)中國預扣所得稅 根據新《企業所得稅法》,000,531 145.6 (15.6) 所得稅開支 (292。

潘乃越先生已辭任執行董事 兼本集團首席執行官,839) 於一年內到期的優先票據 (1。

其亦要求管理層於應用本集團 會計政策的過程中作出判斷,本集團有合共 196名僱員,782 386,其中,276 銷售成本、銷售及市場推廣開支以及行政開支總額 307,969 與分類為持作出售的資產直接相關的負債 — 246。

以事後分析結果確定租期,142 553,261 1,本企业發行本金總額為 162,提升行業 效率效益水平,500 328。

500 其他 — 714 428。

142 59.4 553,738,661,933481,516) (0.9) (75.5) 其他收入 19。

以滿足眾多生鮮電商或其他客戶的區域倉 儲需求,314 2,000653— 550,665 權益及負債 本企业擁有人應佔權益 股本及溢價 其他準備金 留存盈利 11 12 6, 其他收益 —淨額 本集團的其他收益由二零一八年的人民幣 12.0百萬元增加 10.8%至二零一九年的人民幣 13.2百萬元,999股認購股份,353) (25.5) 11.7 毛利 546,409 15,銀行借款人民幣 20,506 582,本企业在位於 18個省份或直轄市物流樞紐的37個物流園 擁有 176套營運中之物流設施,307 普通股發行 ————— 僱員購股權計劃 —行使購股權 2,830) (7,本集團亦將繼續優化其租戶組合並增加此類企业比例以更好 地滿足市場需求,概不對因本公告全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任 何責任,二零一七年票據將於二零二零年八月八日到 期。

769 於二零一八年十二月三十一日 10,245,本集團貿易及其他應收款項的流動部 分之公平值接近其賬面值,同比增長 7.1%。

781) (23.3) (148,265 預付所得稅 1,984 6,199) (405,788物流設施是 — 141 總計 568,304) (5.4) 8.4 行政開支 (108,000元)沒有抵押,000,642) 資產支撑中期票據「資產支撑票據」利息 (21。

024 12,000股普通股,963(540,257.0百萬元)的投資物業已作為抵押品抵押,993, . 加快滿租週期及優化租戶組合—二零一九年我們穩定物流園的出租率達到 90.3%,不可觀察輸入數據包括用於貼現現金流量法及╱或年期和復歸法的數 據, (5)物流設施(i)於二零一九年或二零一八年(視情況而定)十二月三十一日竣工超過12個月或(ii)租用率達到90%,058 87。

839 優先票據的即期部分 —以若干子企业提供的擔保及質押作抵押 (e) 1,999股,673。

272) (293,本企业預期審核將於二零二零年四月三十日或之前完成,363,新零售 等新興產業增長強勁。

董事長、總裁及首席執行官職務由一人兼任利於本集團的管理, 收入 截至十二月三十一日止年度 二零一九年二零一八年 人民幣千元人民幣千元 (未經審核)(經審核) 租金收入 546,中國內地優質物流倉儲存量累計超過 6, (c) 於二零一九年十二月三十一日,對其準確性或完整性亦不發表 任何聲明。

244 162.9 (21.3) 可換股債券公平值 虧損 —淨額 (55,二零 一九年,截至二零一九年十二月三十一日止年度期間,惟根據其項下之條款提早贖回則除外,999股減至 3,打 造了一批擁有精準溫控系統的冷庫設施, 根據首次公開發售前購股權計劃,998,966 其他開支 1,557 6,839 優先票據 —以若干子企业提供的擔保及質押作抵押 (e) 2。

於報告期間內,本企业已對全體董事作出具體查 詢,華北區域主要供應項目來自於濟南、大連、長春等地 區,惟根據其項下之條款提早贖回則除外。

本企业之子企业 —上海宇培(集團)有限企业(「上海宇培」)發行資產支撑票 據,進一 步詳情。

根據獨立的專業房地產顧問戴德梁行報告, China Logistics Property Holdings Co.,概無繁重租 賃合約需要對使用權資產進行調整,726 7, (2)物流設施(i)於二零一九年或二零一八年十二月三十一日(視情況而定)竣工或收購不滿12個月及(ii)租用率低於 90%,568物流設施是 248 225 中國安徽省蕪湖三山區三山區物流園 蕪湖宇培物流園 90,682 3,以此作為我們確定加薪、獎金及晉升的基 礎。

Harbour Place,陝西、甘肅、青海、新疆等 地也可能會受到投資者的加速佈局,董事 會認為,967 7, 於二零一九年十二月三十一日,407物流設施是 512 504 24 物流園 於 二零一九年 十二月 三十一日 之總建築 面積 (平方米) 用途 獲中國 政府出讓 土地 使用權 於 二零一八年 十二月三十一日 之物業估值 於 二零一九年 十二月三十一日 之物業估值 (人民幣百萬元)(人民幣百萬元) 中國安徽省合肥肥東縣撮鎮鎮 東華路與新華路東南角 合肥宇航物流園 56,575 104,071物流設施是 508 583 中國江蘇蘇州蘇州高新區文昌路 及312國道西北角蘇州宇臻物流園 175,符合第三級公平值等級分類,434物流設施是 1,000 一年以上到期 376,本集團亦將不斷尋求多 元化及提升其激勵機制,受到北京持續推進首都功能疏解和低端倉庫騰退。

000元(二零一八年:人民幣 300,二零一九年新交換票據按年利率 8.75%計息,中國 政府的目標是進一步降低社會物流總費用與GDP的比率,466.66美金現金,000元)(附註 9)的投資物業、金額為人民幣 300,所有所得款項已獲動用,874 1,宇培同意向 LaSalle出 售本集團另一家子企业約 70%已發行股份。

本企业已贖回 二零一八年二月票據,007,970 963,隨著二零 一九年六月初工業與信息化部對5G商用牌照的正式發放,296 30,839 優先票據的即期部分 —以若干子企业提供的擔保及質押作抵押 1, 36 管理層討論及分析 下表載列所示年度本集團未經審核二零一九年度業績(行列項目以絕對金額及佔本集團 總收入的百分比列示)之概要,689物流設施是 188 192 中國廣東省肇慶四會大沙鎮 馬房開發區 肇慶宇培物流園 104,601) (540,343,975 1,並將於聯交所及本企业網站上可供 查閱,其註冊辦事處地址為 Harneys Service (Cayman) Limited,287 非控股權益的視作注資 ———— 16,000,089 557,180 所購回的股份隨後已被註銷,383 727,673。

二零一九年第四季度新增供應量為 92萬平方米和133萬平方米,311 91,972(1)物流設施是 512 557 27 於 二零一九年 十二月獲中國於於 三十一日政府出讓二零一八年二零一九年 之總建築土地十二月三十一日十二月三十一日 物流園面積用途使用權之物業估值之物業估值 (平方米)(人民幣百萬元)(人民幣百萬元) 中國陝西省咸陽新元路以北,707,主要由於本集團境外子企业產生的借款成本及可換股債券公平 值變動損失等淨損失的增加免徵所得稅而無法抵銷境內子企业所產生的稅負,註銷後,使得遞延所得稅費用減少,955 經營利潤 1,922 減:貿易應收款項減值撥備 (589) (32) 其他應收款項減值撥備 (6。

166物流設施是 166 172 中國安徽省滁州琅琊區花園西路 8號 滁州宇航物流園 —一期及二期 63,183。

比上年提 高2.3個百分點,截至本公告日 期,048 53.0 核心純利率 63.8% 51.0% 12.8(4) 1 業務摘要 本集團物流園的主要營運數據 下表載列於二零一九年本集團物流園的主要營運數據: 於十二月三十一日 二零一九年二零一八年 已竣工總建築面積: 穩定物流園(百萬平方米) (5) 2.8 2.5 待穩定物流園(百萬平方米) (6) 0.6 0.3 總計(百萬平方米) 3.4 2.8 在建或重新定位物流園(百萬平方米) 0.6 1.3 持作未來開發的土地(百萬平方米) 0.6 0.4 採用權益法列賬之投資(百萬平方米) 0.3 0.1 總建築面積(百萬平方米) 4.9 4.6 投資項目(百萬平方米) (7) 4.6 3.3 穩定物流園的出租率(%)(5) 90.3 92.4 (1)本企业於所示年度利潤之相當大一部分乃包括投資物業之非經常性公平值收益,404) (583,而由經驗豐富 之人才組成的高級管理層及董事會將確保權力和授權分佈均衡,259 996, 港源七路以北濟南宇臻物流園 125, 於二零一九年,722) ——— (3,此外。

685) — 匯兌虧損 (49,776 權益及負債總額 22,379948,加回我們借 款的利息開支、匯兌虧損淨額、所得稅開支、攤銷開支、折舊費用及其他一次性交易開 支,148 1,280 100.0 22.4 銷售成本 (165,中國的優質物流設施市場將受到下列增長驅動因素的影響: . 可支配收入增多及城鎮化進程加快 —隨著中國經濟增長預計日後受日益增長的消 費所帶動的增長超過以往受中國政府及私營投資帶動的增長,945 20,613物流設施是 819 860 中國湖北省武漢漢南區東荊街 烏金工業園武漢宇培漢南物流園 73,428物流設施是 508 720 中國浙江省舟山定海區幹覽鎮 東升社區舟山宇航產業園 25,125 六至十二個月 2,000股股份的購股權已於二零一九年作廢及涉及7。

449物流設施是 154 156 中國廣東省惠州羅陽鎮雲步村 惠州宇培物流園 112,消費者持續轉向有組織的零售渠道,000 —— 8,647,963 2.7 46.6 財務開支 (522。

本金額為人民幣 650,並繼續定期為僱員(自管理團隊成員至新入職僱員)組織在職培訓 以提高彼等相關工作技能,132物流設施是 573 580 中國江蘇省無錫錫山區安鎮 走馬塘西路與擁軍路西北角 無錫宇培物流園 —一期 61,725 76.7 433。

43 除上文所披露者外。

並適當 考慮物業的復歸權益(參照可資比較的市場租金交易)。

河南和湖南地區尤其受到投 資者關注,000元的若干投資物業的業權證明書處於申請階段,隨著「一帶一路」建設帶動的國家之間經貿合作。

消費的增 長帶動物流服務需求實現持續增長, 於二零一九年十二月三十一日及二零一八年十二月三十一日,182 1。

447) — 於一年內到期的資產支撑票據 (554) — 5。

第 三方物流企業與大型電商企業不斷利用大數據、雲計算、智慧物流等技術將整個行業與 新技術融合在一起,304) (102,738,根據本集團有權回收租金收入之日計算貿易應收款項 的賬齡分析如下: 於十二月三十一日 二零一九年二零一八年 人民幣千元人民幣千元 (未經審核)(經審核) 30日以內 8,華東地區核心城市的高標倉庫依然頗 受歡迎, 收入 本集團的收入由二零一八年的人民幣582.3百萬元增加22.4%至二零一九年的人民幣712.5 百萬元,681 8 於二零一九年一月一日在資產負債表確認的調整 於二零一九年一月一日,中國電子商務發展仍保持著較高的增速,533 應付利息 78,本集 團的毛利由二零一八年的人民幣 433.9百萬元增加至二零一九年的人民幣 546.7百萬元,415) (72,152物流設施是 — 120 中國浙江省餘姚中意寧波 生態園餘姚宇培物流園 (1) 164,惟根據其項下之條款提早贖回則除外,000,396 8,523 維護維修成本 35,本集團的借款總額減少主要由於二零一九 年償還了若干優先票據, 上海宇培及本企业亦為資產支撑票據提供擔保,根據日期為二零一八年十一月九日的第一份買賣協議,可換股債券於二零一九年六月二十七日在聯交所上市。

流動資金及資本來源 於二零一九年,923 49,本公告所載未經審核二零一九年度業績並 未根據香港聯合交易所有限企业(「聯交所」)證券上市規則(「上市規則」)第13.49(2)條的 規定經本企业核數師協定同意。

但本集團取得了借 款融資合共人民幣563百萬元,552 本企业擁有人應佔利潤之每股盈利(以人民幣列值) —基本 —攤薄 7 7 0.1024 0.1023 0.17810.1779 股息 8 — — 4 未經審核綜合資產負債表 於二零一九年十二月三十一日 附註 於十二月三十一日 二零一九年二零一八年 人民幣千元人民幣千元 (未經審核)(經審核) (經重列) 資產 非流動資產 物業、廠房及設備 投資物業 無形資產 使用權資產 以權益法入賬的投資 透過損益按公平值列賬 (「透過損益按公平值列賬」)之金融資產 長期貿易應收款項 其他長期預付款 受限制現金 9 129,主要由於自地方政府機關接獲的政府補助增加所致,本集團並未持有任何抵押品作為該 等欠款的擔保。

(2)這並非國際財務報告準則計量。

華中區域,221 使用權資產折舊 33,656 其他 1,778 —以若干子企业股權抵押 (c) 50,447 — 資產支撑票據的即期部分 —以資產抵押 554 — 2,擴大生產經營或增加各企业的資本,隨著中國中西部地區和廣大農村消費潛力進一步釋放,433,108) (5,例如。

303。

P.O. box 10240,714) 減:匯兌虧損資本化(附註 9) 8。

211 3,浙南地區, (d) 於二零一九年十二月三十一日,599物流設施是 352 378 中國上海金山區榮東路及榮田路 西南角上海宇培金山物流園 72, 本企业是一家投資控股企业,000 短期優先票據 —以若干子企业提供的擔保及質押作抵押 (f) — 685。

142 553,031 158.0 1, 19 於二零一九年及二零一八年十二月三十一日,000 40, 本集團並無有關重大投資或重大資本資產收購或其他業務的具體計劃, 該增長的主要驅動力包括更高效的物流服務需求、運輸基礎設施的快速發展及越來 越多的零售商、製造商及其他商家出於節約成本及效率考慮而選擇物流外包,中山、珠江、肇慶等城市的物流倉儲市 場正在被帶動,967 7,673 美金 2,000元由上海宇培購回。

佔本集團總收入的約 7.7%,267。

622) (5,審核委員會之主要職責包括 審閱本集團的財務監控、風險管理及內部監控系統。

140,本集團呈列該非國際財務報告準則項目, 禮通路以東鄭州宇培物流園 112,667.4百萬元及人民幣7,本集團借款的加權平均實際利 率(指期內產生的實際借款成本除以期內尚未償還的加權平均借款)如下: 於十二月三十一日 二零一九年二零一八年 (未經審核)(經審核) 人民幣 6.0% 5.9% 美金 10.1% 9.3% 下表載列於所示日期本集團按到期日劃分之即期及非即期借款總額概要: 於十二月三十一日 二零一九年二零一八年 (人民幣千元) (未經審核)(經審核) 一年以內 2,000) (6) 25,665 財務資料附註 1本集團的一般資料 中國物流資產控股有限企业(「本企业」)於二零一三年十一月十二日根據開曼群島企业法第22章(二零一三年 修訂本)(不時修訂或重新制定)。

517.0百萬元(二零一八 年:人民幣 13。

此外,000。

311 74。

867 28,000,667,本集團公平值總額為人民幣 15。

本 集團管理層通過密切監控外幣匯率變動管理貨幣風險並於需要時考慮對沖重大外幣風 險,862,消費是現代物流設施需求的主要驅動力,681,000 14。

000 元(附註 10),相反。

本集團擁有持作未 來開發的土地總建築面積約0.6百萬平方米,在部分物流園試點 水資源循環利用系統, 40 本集團的借款以人民幣(佔 62.2%)及美金(佔 37.8%)計值,乃因本集團認為該項目是計量本 集團經營表現的重要補充指標。

839 1,架構充 分獨立,000,企業需要更多高品質現代化的倉庫設 施來提高運營效率。

257,277,084 一至兩年 23,且於二零一九年九月二十四日開始於每年的九月二十四日、十二月二十四日、三月二十四日 及六月二十四日起按季度支付本金和利息, 29 在建物流園 下表載列於二零一九年十二月三十一日本集團的在建物流園之概覽, 截至十二月三十一日止年度 二零一九年二零一八年 (未經審核)(經審核) 本企业權益擁有人應佔利潤(人民幣千元) 331。

716 176 175,425 其他應收款項 土地使用權其他應收款項及其他按金 38。

本集團計劃增加清潔及可再生能源的使用,000,本集團的資本支出主要通過經營活動所得現 金及銀行借款進行融資。

166.3百萬元(二 零一八年十二月三十一日:人民幣 2,601) 15,404 458,739,140,725 433,可支配收入增多、城鎮化及電子商務已成為主要的經濟增長 動力, 華東區域二零一九年第四季度平均租金環比略漲1.9個百分點。

389 15 (i) 於二零一八年五月十一日。

經營利潤 基於上述原因, 31 行業概覽 近年來。

931) (108。

該等未經審核綜合財務報表以人民幣(「人民幣」)呈列。

000,000元(二零一八年:人民幣 298,及約 24%將於二零二一年確認為收入。

本集團擴大了其物流設施網絡以應對中國日益增長的優質物流設施需求,567 銀行手續費 606 444 物業、廠房及設備減值虧損 — 6,993,967 7, 財務報表的編製與國際財務報告準則使用若干關鍵會計估計的要求一致,922 7,098物流設施是 313 338 中國遼寧省瀋陽瀋陽新北區 宏業街 10號瀋陽宇培瀋北物流園 84, (3)本集團將核心純利界定為其經調整稅息折舊及攤銷前利潤,電子商務對消費者而言正變得越 來越重要。

632 3。

12 8股息 本企业並無就截至二零一九年十二月三十一日止年度向本企业股東宣派或分派任何股息。

本集團擬繼續追求以下目標: . 鞏固各主要物流樞紐之全國性網絡 —本集團已通過開發其持作未來開發的土地及 收購新土地作投資項目、物色新投資項目以及選擇性收購現有物流設施以進一步鞏 固本集團的全國物流設施網絡。

723,601) (73.3) (540。

847物流設施是 121 421 中國山東省青島膠東臨空經濟示範區 綜保一路北側青島宇航物流園 (1) 99, 谷槐路延長段貴陽宇培物流園 178。

681 使用權資產總額 239,307174,422 其他應付稅項 24,根據本集團負有義務支付建築成本之日計算應付建築成本的賬 齡分析如下: 於十二月三十一日 二零一九年二零一八年 人民幣千元人民幣千元 (未經審核)(經審核) 一年以內 142, 103 South Church Street,於本公告日期,373) 所得稅開支 中國利得稅乃根據年內估計應課稅利潤的 25%計算,907 16,同日,猶如新規則一直適用,865億元。

200股股份的購股權於 二零一九年十二月三十一日仍未行使,得益於快遞和電商類型客戶的巨大需求增量,待審核完成後,889 5 於十二月三十一日 二零一九年二零一八年 附註人民幣千元人民幣千元 (未經審核)(經審核) (經重列) 負債 非流動負債 借款 長期應付款項 遞延所得稅負債 租賃負債 可換股債券 13 5。

682 2,528 6, 冷鏈市場迅速擴張, 遵守企業管治守則 於報告期間,000元(二零一八年:人民幣 314,未經審核二零 一九年度業績乃由我們的管理層根據國際財務報告準則編製,984 6,23217,因此本集團並未察覺因 COVID-19疫情而對其業務或財務狀況造成的任何重大不利影響,本企业將就經本企业核數師協定同意的 經審核業績及相較本公告所載未經審核二零一九年度業績而言的重大差異(如有)刊發 進一步公告,346, 35 . 日益發展的第三方物流市場—第三方物流產業將於二零二零年繼續錄得穩定增長,其中最終消費支出對國內生產總值增長的貢獻率 為57.8%,進一步詳情,349) 19, 由於中國部分地區為抗擊COVID-19的爆發而實行出行限制及隔離規定,263 — 專業費用 28,500億 元的規模,126.0百萬元,980,681 3,373) (90.1) (4.8) 分佔以權益法入賬的 投資利潤 88, 鑒於本集團的幣別組合,920,427 824。

577 財務收入 財務開支 5 5 23,280 22.4 毛利 546,822 淨利息開支 (470,借款成本按總借款的加權平均利率 6.6%(二零一八年: 7.2%)予以 資本化,454,隨著中國消費產業的升級以及物流業的逐漸規範, 由於貼現影響不大,且本企业審核委員會(「審 核委員會」)已審閱及討論未經審核二零一九年度業績,882 2, (3)已訂立土地收購投資協議但尚未訂立土地出讓合約或正式收購協議之物流園項目,620,並不應由一 人同時兼任)除外。

215 948,以及資產支撑票據質押作資產支撑票據的抵押品期間,343 19,交換要約於二零一九年九月二十五日完 成,則可適用較低預扣所得稅,本集團已使用該準則所允許的以下實際可行權宜 方法: .對具有合理相似特徵的租賃組合使用單一貼現率; .依賴先前關於租賃是否虧損的評估以替代減值審閱; .對於二零一九年一月一日餘下租期少於 12個月的經營租賃的會計處理為短期租賃; .在首次應用日期排除初始直接成本以計量使用權資產;及 .當合約包含延長或終止租約的選擇權時, 46 董事進行證券交易的標準守則 本企业已採納上市規則附錄十所載之「上市發行人董事進行證券交易的標準守則」(「標 準守則」),中國經濟步入高速發展階段轉向高質量發展的關鍵節點,取得良好效果後向全國範圍內的園區推廣,679) 423,242 3,有關融資模式使得本集團利用外部資本資源來加速其擴張,重慶和成都市場由於供應量 較大, 14 本集團應用國際財務報告準則第9號簡化法計量預期信貸虧損。

審核委員會已審閱及討論截至二零一九年十二月三十一日止年度之未經審核二零一九 年度業績,增強企業活力,本集團的僱員福利開支(包括薪資、工資、花紅、僱員購股權開支、退 休金、住房、醫療保險及其他社會保險)總額為人民幣54.9百萬元。

412 2,215 104.7 948。

貿易應收款項人民幣 852,000 861 239,作為有關董事進行證券交易之行為守則,944— 2,955 2.1 10.8 經營利潤 1,327 除所得稅前利潤 715,778 —以若干子企业股權抵押 50。

股本及股份溢價金額亦相應減少。

304物流設施是 272 297 中國河南省鄭州中牟鎮故城南路以 南,該方法將應用新準則的累積影響確 認為採納時權益期初結餘的調整,銷售及市場推廣開支佔本集團收入的百分比由二零一八年的 5.4%下降至二零一九年 的4.8%,927 銷售及市場推廣開支 行政開支 金融資產減值虧損淨額 其他收入 投資物業公平值收益 —淨額 可換股債券公平值虧損 —淨額 其他收益 —淨額 4 4 9 (33。

077,699 10。

537,765 10 財務開支 —淨額 截至十二月三十一日止年度 二零一九年二零一八年 人民幣千元人民幣千元 (未經審核)(經審核) 財務開支 銀行借款利息 (241。

300 核數師酬金 —核數服務 3,171物流設施是 199 212 中國江西省南昌南昌高新技術產業 開發區沿河路以西天祥大道以北 南昌宇培物流園 129。

以及安徽江浙接壤區域外延,254物流設施是 97 292 中國湖南省長沙岳麓區岳麓大道 與荷葉路交界處長沙宇培物流園 135,主要包括主要以人民幣(佔 78.3%)、 美金(佔 7.3%)及港元(佔 14.4%)計值的銀行現金及手頭現金,000 固定利率: —超過一年到期 — 70,811。

000, 13 10 貿易及其他應收款項及預付款 (a) 貿易及其他應收款項 於十二月三十一日 二零一九年二零一八年 人民幣千元人民幣千元 (未經審核)(經審核) 貿易應收款項 應收第三方租金收入款項 (i) 8,807 應付土地使用權佣金 11,399,本集團作出資本 支出人民幣1。

所有貿易 及其他應收款項的賬面值均以人民幣計值。

089 46.5 557,自 二零一九年四月二十六日起生效,000 2.14 1.95 8。

142 59.4 553。

717 13,000,暢通物流全鏈條運行的目標,409 (522, 末期股息 董事會並不建議就截至二零一九年十二月三十一日止年度向本企业股東派付末期股息,993,000.4百萬元),043 74,該增加主要由於本集團進行全國擴張以及在擴張過程中實現規模經濟。

於聯交所及本企业網站刊發未經審核二零一九年度業績及年度報告 本未經審核年度業績公告刊載於聯交所網站()及本企业網站( cnlpholdings.com),942,277,609, 核心純利 本集團將核心純利界定為其經調整稅息折舊及攤銷前利潤,000美金的美金定息優先票據(「二零一八年 十一月票據」),336) 財務開支 —淨額 5 (499,於二零一八年,533 21 業務回顧及展望 業務概覽 於二零一九年十二月三十一日,000 2.10 2.07 1,531 非流動租賃負債 327,中國 的物流設施市場實現持續快速發展。

平均租金和整體空置率均有小幅上升,911— — 8,000,790, 22 於二零一九年六月,979 11 (i)開曼群島利得稅 本企业無須繳納任何開曼群島稅費。

242 (31,801(1)物流設施是 83 110 中國遼寧省大連金州經濟技術開發區 高新園12號路東側高新園3號路北側 大連宇培物流園二期 76,將對在中國境外成立的直接控股企业徵收 10%的預扣所得稅,出 售境外子企业股權而確認的資本利得稅較去年相比也有所增加,506 (165,於二零一九年一月一日適用於租 賃負債的承租人增量借款利率為 5.73%,667,有關其他兩份 買賣協議詳情,927 74.5 26.0 銷售及市場推廣開支 (33,967 7,000 誠如上文所披露,331 12,本集團年內利潤由二零一八年的人民幣 553.6百萬元減少23.6%至二零一九 年的人民幣423.1百萬元,514,393,000 其他應收未支付代價 12,185 僱員福利開支 —包括董事酬金 54,374 111,602.1) 423。

721。

本集團經營利潤佔收入的百分比由二零一八年的 217.7% 下降至二零一九年的 158.0%,001 510,主要由於 (i)作為本集團全國擴張計劃之一部分,317 — 6,進一步調整至扣除我們的其他收入、投資物業公平值收益 —淨額、可換股債券公 平值虧損 —淨額及其他收益╱(虧損) — 淨額、銀行存款利息收入、匯兌虧損淨額及採 用權益法列賬之分佔投資利潤,988 遞延所得稅 259。

000美金的二零二零年票據已獲交換,485 (i) 於二零一九年十二月三十一日,於二零一九年一月二十五日,081物流設施是 608 620 中國天津濱海新區天津臨港經濟區 湘江道及渤海二十六路西南角 天津宇培物流園 96。

本集團的借款人民幣 4,316,於二零一九年九月二十五日,000,會計政策變動影響下列資產負債表的項目: .使用權資產 —增加人民幣 307,即使用權資產與租賃負債金額之間的差額,383,701 28,000,本企业或其任何子企业概無購買、出售或贖回本公 司任何上市證券。

二零一八年二月票據由本集團若干子企业提供的擔保及質押作擔保,352 兩年至五年 1。

701,此主要由於本年度採用國際財務報告準則第 16號新租賃準則增加的使用權 資產折舊費用,本金額 160,596 在建投資物業的資本化支出 1,233。

993, 現金及現金等價物 於二零一九年十二月三十一日,000) 出售子企业 (343。

633 23,166 451,整體規模相較 其龐大的經濟體量和人口規模而言仍然很小,預計到二零二五年將佈局建設 150個左右國家物流樞紐,而目前中國的冷鏈配套倉儲設施依然面臨供不應求,而且增長率將遠 高於全國平均水平,33713,268798,銀行借款人民幣 3,393 342,000港元的 6.95%可換股債券, 融資及財務政策 本集團採用穩定、保守融資及財務政策。

142 553,538 2。

039,以釐定投資物業 於二零一九年及二零一八年十二月三十一日之公平值,行政開支佔本集團收入的百分比由二零一八年的 17.5%下降至二零一九 年的15.2%,000,總代價為人民幣 136.3 百萬元,再次強調了鞏固物流降本增效成果,本集團主要通過本集團經營所得現金、銀行及金融機構借款及發行優先 票據、可換股債券及資產支撑票據為本集團的營運提供資金。

西南區 域,此外,其投資物業為人民幣 1。

銀行借款於二零一九年償還,隨著《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》的頒佈,二零一九年新交 換票據由本集團若干子企业提供擔保作抵押,185 8,948物流設施是 340 341 中國江蘇省無錫錫山區安鎮擁軍路 及錫東大道東北角無錫宇培物流園 —二期 124。

491,銀行借款人民幣 50,021 13。

並明確表示。

經各個權益持有人批 准後,000元(二 零一八年:人民幣 146,藉此降低融資成本,447 — 資產支撑票據的即期部分 —以資產抵押 (g) 554 — 2。

來自電子商務發 展帶動的高標倉庫租賃需求未來仍將是物流設施行業發展的主要驅動力之一,089 92,820 132,本集團的毛利由二零一八年的人民幣 433.9百萬元增加26.0%至二零一九年的 人民幣546.7百萬元,並認為該項目經常被分析師、投資者及其他利益相關方用於評估同業公 司,323 — 6,本集團擬動用內部資源、 通過自然及可持續發展及借款為其擴張及業務營運提供資金,發行可換股 債券的部分所得款項已用於償還本金額為 100,000 376。

383,661 21。

000股股份(佔本企业截至本公告日期已發行總股本的約 0.49%)的購股權,914,於本公告日期,且已自股東權益中扣除,000元(二零一八年:人民幣 13,930 — 過往期間即期稅項調整 (360) (5,230 附註: (1)經根據設計規劃作出調整。

896 110,552 年內其他全面收益, 4按性質劃分的開支 截至十二月三十一日止年度 二零一九年二零一八年 人民幣千元人民幣千元 (未經審核)(經審核) 房產稅、地稅及其他稅項支出 99,733 應收關連方租金收入款項 (i) 1,552 以下各方應佔年內全面收益總額: 本企业擁有人 非控股權益 331,一般來說,本企业認為,506 582,促使中國的物流行業不斷優化與進步,故並未計提香港利得稅,231(3,414 100.4 847,本集團就資本支出作出之付款乃指就開發其物流園項目、收購土地及收 購物業、廠房及設備支出的金額人民幣 1,二零 一七年票據由本集團若干子企业提供的擔保及質押作擔保,旨在透過提 升本企业的淨價值以及其每股資產及盈利而令股東整體受益,103) 可換股債券交易成本 (11,076) — 租賃負債利息開支 (19。

該等未提取的借款融資由本集團的投資物業作抵押,584,129。

000,公平值乃基於使用根據借款(具有類 似信貸風險)的借款利率得出的比率貼現現金流量得出,327 17.9 (15.1) 除所得稅前利潤 715,896 110,重估損益載列於未經審核綜合全面收益表內的「投資 物業公平值收益 —淨額」,而其餘借款按浮動利率計息。

000。

000元(二零一八年:人民幣 302。

000元由本集團金額為人民幣341,673, 行業展望 本集團認為,331 318,399 本集團持有的未提取借款融資如下: 於十二月三十一日 二零一九年二零一八年 人民幣千元人民幣千元 (未經審核)(經審核) 浮動利率: —一年內到期 — 76。

請參閱本企业日期為二零二零年三月二十六日的公告,319,這是我們一直以來致力於推動加快滿租週期 及優化租戶組合策略的成效之一。

170,222,較二零一八年年底增長 17.6%,計劃在二零二五年之前,318,014物流設施是 249 292 中國江蘇省蘇州蘇州新區大同路 8號 蘇州宇慶物流園 171,166,主要由於出售本集團兩家子企业 70%股權產生的收益,720 於二零一九年十二月三十一日 10,726, 未來我們計劃聯合相關的優質冷鏈設施提供商進行部分倉儲設施的改造和建造,927 26.0 毛利率 76.7% 74.5% 2.2(4) 年內利潤 (1) 423,本集團將繼續保持與現有及潛在租戶的持 續對話以及時有效地管理租約重續及填補其物流設施空置。

2 中國物流資產控股有限企业(「本企业」)董事(「董事」)會(「董事會」)欣然公佈本企业及 其子企业(合稱「本集團」)截至二零一九年十二月三十一日止年度(「報告期間」)的初步 未經審核綜合全年業績(「未經審核二零一九年度業績」),424,已將根據有關設計方案 完成物業建設的未償還成本納入考慮,280(148, 本集團物流園的主要營運數據 下表載列於二零一九年本集團物流園的主要營運數據: 於十二月三十一日 二零一九年二零一八年 已竣工總建築面積: 穩定物流園(百萬平方米) (1) 2.8 2.5 待穩定物流園(百萬平方米) (2) 0.6 0.3 總計(百萬平方米) 3.4 2.8 在建或重新定位物流園(百萬平方米) 0.6 1.3 持作未來開發的土地(百萬平方米) 0.6 0.4 採用權益法列賬之投資(百萬平方米) 0.3 0.1 總建築面積(百萬平方米) 4.9 4.6 投資項目(百萬平方米) (3) 4.6 3.3 穩定物流園的租用率(%)(1) 90.3 92.4 (1)物流設施(i)於二零一九年或二零一八年十二月三十一日(視情況而定)竣工超過12個月或(ii)租用率達到90%, 其他資料 購買、出售及贖回上市證券 於報告期間,000元(二零一八年:人民幣 11,但現代化物流設施供應量水平與世界各發 達國家相比還遠遠不夠,本企业已將二零一八年二月票據 發行所得款項淨額用作償還現有境外債務及一般企业用途。

576,600 3,609物流設施是 291 297 中國浙江省嘉興南湖區四簸港以西 新昌路以北嘉興宇培物流園 130,並且短期供應量並無大幅增加趨勢,481 (i) 根據中國《企业法》及部分中國子企业的企业章程,970 1, . 中國的電子商務市場日益發展 —中國的電子商務產業於二零二零年將繼續錄得強 勁增長,高標倉庫整體空置率保持在比較健康的水平,本集團已制定綜合培訓計劃 以支撑及鼓勵其僱員,積極尋找區域內新的投資機會,236,此乃主要由於本集團的營運規模不斷擴大所帶來的規模經濟及經營效益有所提 高,預計二零二零年華北區域的未來供應主要集中在天津、瀋陽、青島和西安等 地,0291,148 3,716 176 174,272 — 7。

中國優質物流設施在近年來已取得長足發展,惟根 據其項下之條款提早贖回則除外,000元,517,924 使用權資產的計量 相關使用權資產乃按追溯基準計量,396 長期銀行借款的即期部分 —以資產抵押 446,833) 13,000元(二零一八年:人民幣 695。

933 預提經營開支 20,鑒於中國國內消費以及電子商務市場持續發展,彼自本集團於二零零零年成立以來對本集團的發展及業務擴張起到重大作用,336) (92.8) (3.3) 財務開支 —淨額 (499,638 4,本企业根據本企业股東在於二零一八年六月八日舉行的股東週年大會上 批准的股份購回授權按總代價29,439 3。

667,679) (0.6) (2,885 132,740 租賃費用 2,據中國國家統計局。

優質物流倉儲服務租賃價格與去年相 比基本持平。

436 176 189,000元由本集團若干子企业的股權作抵押,741.9百萬元(二零一八年十二 月三十一日:人民幣 4。

231,162963,有關業績可能有別於最後 落實的實際業績,266。

於二零 一九年年底。

760 21,931) (4.8) (31,於二零一九年十二月三十一日及二零一八年十二月三十一日。

961,同樣,187 非控股權益 10, 45 發行新交換票據 於二零一九年九月五日,及本企业 已交付本金額162,000美金8.0%未償 還優先票據(「二零二零年票據」)的當時持有人提出交換要約,但自二零一九年一月一日 開始的財政年度尚未生效。

461 3,分配至截至二零一九年十二月三十一日尚未履行合約的交易價格約 38%將於二零二零年確 認為收入,622) — (613。

531,709) 來自其他金融機構的於一年內到期的長期借款 — (684,於二零一九年第四季度。

447) — 於一年內到期的資產支撑票據 (554) — 5,鄭州 地區的高標倉庫租賃市場表現穩健,119 流動資產 貿易及其他應收款項 預付款 透過損益按公平值列賬之金融資產 現金及現金等價物 受限制現金 10 10 91。

9443,000 17,895 來自其他金融機構的長期借款 —無抵押 — 684,183) 註銷股份 (iii) (13,000,991 — 139,請參閱「報告期後事項」一節,掌动互娱洛阳交流群 搜客宝如何使用,實現這一目標需要投入更多的高標準物流設施以提高物 流效率,444 1。

993,該下降乃主要得益於本集團的營運 規模不斷擴大所帶來的規模經濟及經營效益有所提高,648,將加速淘汰效率低下的老舊物流設 施。

304 59,消費已成為經濟發展 的主要驅動力,7743,071 僱員購股權計劃 —僱員服務價值 — — 1,198) (1。

000元)由本集團金額為人民幣 13,519 297,000 —超過一年到期 376,109,815 385,461 3,按可比價格計算,本集團於二零一九年並無進行任何重大投資、收購或出售事項,本集團提供具競爭力的薪酬待遇,774 僱員購股權計劃 —僱員服務價值 —— (578) ——— (578) —行使購股權 —— (3。

整體空置率環比微升 0.5個百分點而市場租金環比微 漲0.7%。

373) 分佔以權益法入賬的投資利潤 88,192,未來以最 小的環境影響擴充其業務,平均租金達到人民幣 28.4元每平方米每月,據中國物流與採購聯合會,265 7,089 557,691 — 156,年度報告將適時寄發予本企业股東,192) (524, (4)指同比變動之絕對數額,562 77,連 同該等物流園的估值: 於 二零一九年 十二月獲中國於於 三十一日政府出讓二零一八年二零一九年 之總建築土地十二月三十一日十二月三十一日 物流園面積用途使用權之物業估值之物業估值 (平方米)(人民幣百萬元)(人民幣百萬元) 中國北京通州區永樂店鎮東張 各莊村北京宇培林海灘物流園 83,於二零一八年及二零一九年十二月三十一日。

另 外,本企业於二零二零年三月二十六日透過宇培與 LaSalle訂立兩份買 賣協議,二零一八年二月票據將按年利率 9%計 息,432,000 短期優先票據 —以若干子企业提供的擔保及質押作抵押 — 685,法定及任意盈餘公積金須在股息分派前撥付給權益持 有人, 32 華南區域, 於二零一九年十二月三十一日,442,交換代價為最低票息率 為8.75%的於二零二一年到期的美金計值優先票據(「二零二一年票據」)及二零二零年票 據的應計未付利息,323 — 6,具體而言, (6)物流設施 (i)於二零一九年或二零一八年(視情況而定)十二月三十一日竣工或收購不滿 12個月及 (ii)租用率低 於90%,802物流設施是 66 301 中國貴州省貴陽花溪區花燕路西北角,預計華東區域高標準倉庫 的供給和需求在未來會向蘇北地區,531 所得稅開支 6 (292, 報告期後事項 冠狀病毒疫情 自二零二零年一月起中國爆發的新型冠狀病毒疫情(「COVID-19疫情」)及中國政府隨後 採取的隔離措施以及其他國家施行的出行限制已對中國的經濟活動產生了負面影響,632。

或然負債及擔保 於二零一九年十二月三十一日,000 376,000,993,以及重大不可觀察輸入數據(包括年期╱復歸收益率) 釐定,本集團核心純利佔收入的百分比為 63.8%,我們將主要集中在國內的核心市場為客戶提供相應的高標準冷庫設 施, 17 於二零一九年十二月三十一日,528 6,於二零一九年年底,000 376,000元) 中尚未提取的借款金額人民幣376。

建造成本高,整體空置率維持在較 低水平,307 已發行 股份數目普通股庫務股份股份溢價總計 人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元 (未經審核)(未經審核)(未經審核)(未經審核) 於二零一九年一月一日 3,075 中國黑龍江省哈爾濱紐荷蘭企业以南 松花路以東哈爾濱宇培物流園 80,000元)(附註 5),本集團定期審閱融資需求。

LaSalle合作協議項下的合作模式可進一步撥付項目企业所持有的物 流園的發展及運營成本,039, 並通過在本集團的物流設施頂部安裝太陽能面板降低其排碳量,000,借款人民幣 4,003,000萬平 方米,其高標倉市場表現良好,二零一九年一月至十一 月份,270,032物流設施是 535 940 總計 597, 38 投資物業公平值收益 —淨額 本集團的投資物業公平值收益淨額由二零一八年的人民幣948.2百萬元減少21.3%至二零 一九年的人民幣746.2百萬元,496 附註: (1)根據於二零一九年十二月三十一日已取得之不動產權證,342 — 應付僱員福利 11,並通過重估按公平值列賬之金融資產以及按公平值列賬的投 資物業作出修訂, 其他收入 本集團的其他收入由二零一八年的人民幣 12.4百萬元增加 54.8%至二零一九年的人民幣 19.2百萬元,979) (50.5) (0.6) 年內利潤 423,475。

000 (b)已發行股份 已發行 股份數目普通股庫務股份股份溢價總計 人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元 (經審核)(經審核)(經審核)(經審核) 於二零一八年一月一日 2。

實現物流網絡的規模經濟和效率提高。

本集團亦已選擇不重新評估合約在首次應用日期是否或包含租賃。

全國社會物流總額為人民幣 271.7萬億元,000 已完工投資物業的資本化後續支出 303,083物流設施是 175 187 中國江蘇省昆山周市鎮橫新涇路 28號 蘇州宇培物流園 118。

160 746。

461 6,140,552 (23.6) 非國際財務報告準則項目: 核心純利 (2)(3) 454, 財務開支 本集團的財務開支由二零一八年的人民幣 540.3百萬元減少 3.3%至二零一九年的人民幣 522.6百萬元,除了致力於傳統高標準倉儲服務及其配套設 施開發之外,預計未來價格將繼續升高。

399 41 於二零一八年及二零一九年十二月三十一日,692 10。

本集團亦將開發其自有資金投資管理平台來實現更 為靈活的資本運營及更好地控制本集團的資產負債比率,本企业根據與 Jingdong Logistics Group Corporation(「京東認購人」)訂立的 認購協議條款及條件向京東認購人配發及發行321。

659 2,審核委員會由三名獨立非執行董事所組成。

有關金額。

000美金的美金定息優先票據(「二零一八年二月票 據」),020 1,177) — 於二零一九年十二月三十一日 3,089 46.5 557,李士發先生具備豐富的物流設施行業經驗。

160 分類為持作出售的資產 — (447,463,600 —非核數服務 1。

除了我們現有已運營的肇慶、惠州項目, 從二零一九年第四季度市場情況來看,862) 91,以維持足夠財務資源以支撑其當 前業務營運及未來投資及擴展計劃,068,415) (250。

101 中國吉林省長春 長春國家高新技術產業開發區 北區航空街長春宇培物流園 63, 年內利潤 由於上述原因。

本集團設有年度考核系統以評估僱員表現,帶動優質物流設施市場需求的持續增長,比上年增長 8.0%,576,383,且於二零一九年五月三十日開始於每年的五月三十日及十一月三十日每半年 支付一次,本企业宣佈本企业按交換要約及同意徵求備忘錄所載條款及在其條件規限下提 呈將二零一七年票據交換為發行新票據的要約(「交換要約」)。

以及財務及會計政策和實務,全年社會消費品零售總額為人民幣 411,本集團可換股債券具反攤薄效應。

僅為保持最佳的財務狀態及最佳經濟理財成本 及最小化本集團財務風險。

217 — 其他應收其他第三方款項 3,392物流設施是 565 587 26 於 二零一九年 十二月獲中國於於 三十一日政府出讓二零一八年二零一九年 之總建築土地十二月三十一日十二月三十一日 物流園面積用途使用權之物業估值之物業估值 (平方米)(人民幣百萬元)(人民幣百萬元) 中國山東省濟南國道 G220以西國道 G20以南晉安宇培物流園一期 47,973 17,053 557,575 12.4 104,767 應付第三方的租金按金及其他按金 26,743 11股本及溢價 (a)法定股本 法定股份數目 於二零一八年一月一日及二零一八年十二月三十一日 8,000元(二零一八年:人民幣 40,272) (41.0) (293。

523 17,二零一八年十一月票 據將按年利率10.5%計息,424,500 398,473,進一步調整至扣除我們的其他收 入、投資物業公平值收益 —淨額、可換股債券公平值虧損 —淨額及其他收益╱(虧損)—淨額、銀行存款 利息收入、匯兌虧損淨額及採用權益法列賬之分佔投資利潤, 負責制訂及領導實施本集團的整體發展策略及業務規劃並監督本集團的管理及戰略發 展, 44 多元化企業融資渠道 根據 LaSalle合作協議,332) 優先票據利息 (295,072 6,473,707 分類為持作出售的資產 — 482,出租投資物業所產生的租金收入。

000元)的投資物業作抵押(附註 9),000元),404) (583,267.6百萬元減少11.2%至二零 一九年的人民幣1,中國子企业可將利潤撥往任意盈餘公積金,684,282,758) 撥往法定儲備金 (i) — 2,576,本企业向本企业於二零二零年到期的 300,186 294,旨在培養物流設施行業一流的管理人才。

以及互聯網、 移動互聯網的進一步普及,000,以獲得銀行借款(附註 13)。

925) 減:利息資本化(附註 9) 142,430 17,中國優 質物流設施庫存量持續增加至900萬平方米。

000元 .租賃負債(流動部分)—增加人民幣 15,二零二零年三月三十日 於本公告日期。

55658,且於二零二零 年三月二十五日開始於每年的三月二十五日及九月二十五日每半年支付一次,然而,二零一九年新交換票據將於二零二一年九月二十五日到 期,本企业的已發行普通股自 3,珠江西岸的地區角色和功能也將得到升級,265) (148,510,126。

673,二零一七年票據自二零一七年八月八日(包括該日)起按年利 率8%計息。

353) 毛利 546。

963 財務開支淨額 (499,進 一步詳情見本公告「財務資料附註」所載之附註 9。

183 (25,944 借款總額 7,924 減: 以直線法確認為開支的短期租賃 (534) 於二零一九年一月一日確認的租賃負債 342,從而使得整體實際所 得稅率上升,231 已發行普通股加權平均數 3,667,。

本集團亦採 用核心純利作為額外的財務計量,63022,隨著全社會對物流效率提出越來越高的要求,760 21,如中國與外國直 接控股企业所在司法管轄區訂有稅務條約安排。

874物流設施是 772 777 25 於 二零一九年 十二月獲中國於於 三十一日政府出讓二零一八年二零一九年 之總建築土地十二月三十一日十二月三十一日 物流園面積用途使用權之物業估值之物業估值 (平方米)(人民幣百萬元)(人民幣百萬元) 中國江蘇省常州新北區羅溪鎮龍城 大道及盛達路西北角常州宇培物 流園 82, 物流大道以北鄭州宇培華正道 物流園 31,其中人民幣 200,231 95.7 (40.6) 非控股權益 92。

而東北地區未來兩年內將有 127萬平方米新增供應,000元)按固定 利率計息,000元)的投資物業作為抵押品被抵押,其他同業企业計算 該非國際財務報告準則項目的方法可能與本集團不同,195) 即期稅項開支總額 32,而人均設施面積與歐美、日本等發達市 場相比差距更加明顯,因此,902.2百萬元,556) (214,連同該等物流園 的估值: 於 二零一九年 十二月獲中國於於 三十一日政府出讓二零一八年二零一九年 之總建築土地十二月三十一日十二月三十一日 物流園面積用途使用權之物業估值之物業估值 (平方米)(人民幣百萬元)(人民幣百萬元) 中國山東省濟南濟南綜合保稅區 港源六路以南,790,全年實物商品網上零售額總額達到人 民幣85。

759。

同比增長 5.6%;社會 物流總費用人民幣 12.8萬億元,500 328,401,000 21,522,280 二零一九年一月二十四日 482,548 13,在經濟總量 1萬億美金以上的經濟體中位居第 一。

717) (135,904 3,於二零一九年, 16 13 借款 於十二月三十一日 二零一九年二零一八年 人民幣千元人民幣千元 (未經審核)(經審核) 非即期 長期銀行借款 —以資產抵押 (a) 4,金沙大道以西。

057 (10,本集團公平值總額達人民幣 15,647。

051 307。

將源自現有租約的淨租金收入資本化,中國仍是物流發展的核心市場,707,416 5,中國農村電子商務市場將持續迅猛發展。

1762,602.1) 423。

692 —行使購股權 — — (4,441。

000元的受限制存款作抵押,根據該等買賣協議,主要是由於公平值損益減少, 於二零一九年及二零一八年十二月三十一日, 相較市場整體出租率約高2.4個百分點,儘管信貸市場收緊,621 權益總額 11,自初步確認起就所有貿易應收款項 使用存續期的預期虧損撥備。

820,641 9,280港元於聯交所購回13,本集團已就先前根據國際會計準則第 17號租賃的原則 分類為「經營租賃」的租賃確認租賃負債,197港元(相當於人民幣 727,399 本集團於結算日的借款加權平均利率如下: 於十二月三十一日 二零一九年二零一八年 (未經審核)(經審核) 人民幣 6.0% 5.9% 美金 10.1% 9.3% 20 14貿易及其他應付款項 於十二月三十一日 二零一九年二零一八年 人民幣千元人民幣千元 (未經審核)(經審核) 應付建築成本 166,029,399 (a) 於二零一九年十二月三十一日,244 年末 19,399 323,329物流設施是 689 769 中國上海嘉定區謝春路 1000號 上海宇航黃渡物流園 35,000元(二零一八年:人民幣 445,960 二零一九年一月二十五日 609,507,就計量日期的在建投資物業或持作未來投資物業發展的租賃土地而言。

381 負債總額 11,434 2,730 每股攤薄盈利(每股人民幣元) 0.1023 0.1779 截至二零一九年十二月三十一日止年度,449 2,000元,720 — 16。

442,000元由本集團於若干子企业的股權及本集團金 額為人民幣 68,本集團亦會繼續提供培訓計劃及必不可少的 學習工具,774 權益 可供出售持有人的 重組儲備法定儲備金股份支付金融資產視作注資外幣換算總計 人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元 (未經審核)(未經審核)(未經審核)(未經審核)(未經審核)(未經審核)(未經審核) 於二零一八年十二月三十一日 10,包括工資、獎金及其他現 金補貼,本集團將繼續致力於實現發展成為中國最大優質物流設施供應商之目 標。

272 293, 18 (g) 於二零一九年六月二十四日,084) (537,169,576,本集團擁有現金及現金等價物人民幣 1,000元)的投資物業(附註 9)、金額為人民幣 370。

中國子企业須將各 年淨利潤(抵銷前年虧損後)的10%撥往法定盈餘公積金;撥往法定盈餘公積金後,加速傳統物流地產的智能化轉型,000美金的二零二一年票據及代替二零二一年票據零碎金額,本企业發行本金額為 100,552 95.1 (23.6) 以下各方應佔年內利潤: 本企业擁有人 331。

中國 國家發改委和交通部印發的《國家物流樞紐佈局和建設規劃》中提出:中國將進一步 優化產業結構和空間佈局,500 398,057物流設施是 362 357 中國雲南省昆明呈貢區馬橙公路 昆明宇培物流園 102,馮征先生為審核委員會主席,以滿足消費者日益增長的物流需求, 財務收入 本集團的財務收入由二零一八年的人民幣 16.0百萬元增加 46.6%至二零一九年的人民幣 23.4百萬元,相等 於並無發行的二零二一年票據本金額的4。

908 71,063 2。

000元 .租賃負債(非流動部分)—增加人民幣 327,本集團擁有人應佔本集團年內利潤由二零一八年的人民幣 557.2 百萬元減少 40.6%至二零一九年的人民幣 331.1百萬元,000 376。

宇培同意向 LaSalle出售本集團其中一家子企业約 70%已發行股份, . 吸引、激勵及培育管理人才及人員—為建立一個具備多元化背景的全面發展工作團 隊, . 使資本來源多樣化並降低資本成本 —本集團將力求利用香港作為國際金融中心的 優勢擴大其自有融資平台,449 差旅費 4。

330 應付關連方的租金按金及租金費用 29。

503(1)物流設施是 75 75 中國上海金山區楓涇鎮建貢路 99號 上海宇冀物流園 175,本集團已償還的借款如下: 於十二月三十一日 二零一九年 人民幣千元 (未經審核) 二零一八年 人民幣千元 (經審核) 一年以內 一至兩年 二至五年 超過五年 2,078 18,790,171 5,999 1,405 1。

從而導致 收入強勁增長,239億元,其 中涉及1, 除非另有所指外。

399 於二零一九年十二月三十一日,108物流設施是 1,286。

二零一九年全年國內生產總值達人民幣 990,855。

542 21,上文 所披露的金額並未計入受限制可變代價。

667,截至本公告日期,243。

405 1, 李士發先生亦為本企业之董事長兼總裁, 除此之外,000,由於本集團根據長期租賃收取固定租金,猶如新規則一直適用,3521,967 7,000, 估值主要使用貼現現金流量法,000 保險費用 3,454(1)物流設施是 434 472 總計 2,546 資產總額 22, . 因應市場需求創新產品組合—近年來,031,243,喜達路以北,444 1,445 預扣稅 3,000元)(附註 10)的貿易應收款項及借款期間出租投資物業所產生的租 金收入(二零一八年:由租金收入作抵押)作抵押,461 8,短期租金和出租率可能面臨壓力,可支配收入增多帶動消費對整體經濟貢獻增多,本企业發行本金額為 104,785物流設施是 538 538 中國山東省濟南國道 G20以南 國道 G220以西濟南宇培物流園二期 26,本集團繼續招募各類國內外人才。

行政開支 本集團的行政開支由二零一八年的人民幣 102.1百萬元增加 6.0%至二零一九年的人民幣 108.2百萬元,惟根據其項下之條款提早贖回則除外,507,銀行借款人民幣 298,405 1,000元(二零一八年:人民幣 209。

本企业根據首次公開發售前購股權計劃授出可認購 合共15,921,本集團將繼 續憑藉其物流設施組合的強大網絡效應吸引現有及潛在租戶, . 降低營運對環境的影響—本集團致力於降低其營運對環境的影響,383,507,明顯高於全球經濟增速,000元)(附註 10) 的貿易應收款項、借款期間出租投資物業所產生的租金收入(二零一八年:由租金收入作抵押)及本集團 金額為人民幣 7。

本集團的實際 稅率(按本集團的所得稅開支除以本集團的除稅前利潤計算)由二零一八年的34.7%增加 至二零一九年的40.9%,820,460, 將該比率下降至12%左右。

277,340 7,000股股份,000元(二零一八年:人民幣 2,000 — —以若干子企业資產及股權抵押 — 124,本企业分別發行本金額 為100, Ltd 中國物流資產控股有限企业 (於開曼群島註冊成立之有限企业) (股份代號: 1589) 截至二零一九年十二月三十一日止年度 未經審核全年業績公告 財務摘要 截至十二月三十一日止年度 二零一九年二零一八年同比變動 人民幣千元人民幣千元% (未經審核)(經審核) 收入 712,999 1。

349) (0.2) (5, 本集團的核心純利由二零一八年的人民幣 297.0百萬元增至二零一九年的人民幣 454.5百 萬元,267,本集團並無任何未列賬的重大或然負債、擔保或對本集 團的法律訴訟,000,525,562 5,053 557,二零一八年十一月票據由本集團若干子企业提供的擔保及質押作擔保,000元)的受限制存款作抵押,為本集團提供了足夠財務資源以推動其進一步擴張及償還現有債務, (7)已訂立土地收購投資協議但尚未訂立土地出讓合約或正式收購協議之物流園項目, 本企业亦已採納標準守則作為極有可能獲得本企业及╱或其證券的內幕消息的相關僱 員進行本企业證券交易的標準,439 3。

051 787,本企业概 無發現僱員有任何不遵守標準守則的事件,709 公用設施及辦公室開支 7。

000 固定利率: 一年以上到期 — 70,李士發先生已獲委任為本集團首席執行官以接任潘乃越先生,612,本集團目前並無使用任何衍生合約對沖本集團的貨幣風險,725 433。

該等儲備金僅可用於彌補前年虧損,本集團應用累計 追補法且並無重列於首次採納之前年度的比較數字,本集團的未償還借款總額分別為人民 幣7,690 附註: (1)根據於二零一九年十二月三十一日已取得之不動產權證,請參考本企业日期為二零一九年五月二十三日、二零一九年五月二十八日及二 零一九年六月二十六日之公告,就購回支付的溢價已於本企业股份溢價賬扣除。

整體而言,144 1。

185 於二零一八年十二月三十一日 3, (iii) 本企业於二零一九年二月八日已註銷13, 租賃負債的計量 人民幣千元 (未經審核) 於二零一八年十二月三十一日披露的經營租賃承擔 於延期選擇權估計確認的租賃負債(於初始應用日期採用承租人的 增量借款利率進行的貼現) 342,就購回股份支付的總額為人民幣 25,245,491 資產支撑票據 —以資產抵押 448,814 —以資產及若干子企业股權抵押 (b) — 124,內需對經濟增長貢獻率為 89.0%,此舉導致虧損撥備於二零一八年及二零一九年 十二月三十一日增加。

266 19。

000, 銷售及市場推廣開支 本集團的銷售及市場推廣開支由二零一八年的人民幣31.3百萬元增加8.4%至二零一九年 的人民幣33.9百萬元,396 長期銀行借款的即期部分 —以資產抵押 (a) 446,在資金達到註冊股本的 50%以前,本集團依據其應用國際會計準則第 17號及國際財務報告詮釋委員會詮釋 第4號釐定安排是否包括租賃作出的評估,259 5,967 7,493 —— 10,於二零一九年,我們 將以國家推進大灣區建設和長三角一體化為契機,000。

584,本集團的借款之賬面值以如下貨幣計值: 於十二月三十一日 二零一九年二零一八年 人民幣千元人民幣千元 (未經審核)(經審核) 人民幣 4, 47 中财网 ,購回的詳 情概述如下: 於聯交所 購回的 購回日期股份數目已付每股價格已付總代價 最高價最低價 港元港元港元 二零一九年一月十七日 8,同時,交換要約全部先決條件已獲達成。

(iii)中國企業所得稅(「企業所得稅」) 本集團按 25%的稅率(二零一八年: 25%)就其於中國註冊成立的實體的應課稅收入計提企業所得稅,包括年內利潤。

941 借款總額 7,140,在租 賃市場中佔主導地位,405 1,物流設施供應已出現 大量短缺並持續擴大,233) (522,731物流設施是 535 561 中國浙江省舟山舟山經濟開發區 新港園區宇培舟山電子商務物流 產業園 91,227 超過兩年 1,本企业的已發行股本已按每股 0.0000625美金的面值 減少,供應來年正在發生演變,於二零一九年十二月三十一日,租賃市場短期內可能存在 下行壓力,589,000。

其收入隨之 由二零一八年的人民幣582.3百萬元增長22.4%至二零一九年的人民幣712.5百萬元,211 1, 於本公告日期,二零一八年二月票據將於二 零一九年二月四日到期,273。

並採用承 租人於二零一九年一月一日的增量借款利率進行貼現, 在全球電子商務銷售額預計以每年20%的速度增長下,傳統零售及製造業整體需求保持平穩, 6 本企业於二零一六年七月十五日於香港聯合交易所有限企业首次上市,根據已發行普通股的經調整加 權平均數計算,944 一至兩年 1,該等未經審核綜合財務報表於二零 二零年三月三十日獲本企业董事會(「董事會」)批准刊發,063 2。

本集團的資 產負債比率分別為 31.6%及38.0%,000,000元)的受限制存款作抵押,000元質押作銀行借款的抵押品(二零一八 年:人民幣 1,539 租賃佣金 12,035 10,615。

424,而本集團的毛利率則由二零一八年的 74.5%上升至二零一九年的 76.7%,743289。

493) 139。

雖然局部市場的供應量短時間上升導致整體空置率略有上升,162 五年以上 1。

債務 (a)借款 於二零一九年十二月三十一日。

242 1.9 11,且本集團並無提早採納: 於以下日期或之後 準則開始之年度期間生效 國際會計準則第 1號及國際會計準則重大性的定義二零二零年一月一日 第 8號(修訂本)(可能延至二零二二年 一月一日) 國際財務報告準則第 3號(修訂本)業務的定義二零二零年一月一日 經修訂概念框架經修訂之財務報告概念框架二零二零年一月一日 國際財務報告準則第 17號保險合約二零二一年一月一日 該等準則預期將不會對本集團現時或將來報告期間以及可預見未來交易造成重大影響,624 提供物業管理服務所得收入 (i) 164,518,港興一路以西,142 553, (b) 於二零一八年十二月三十一日, 董事會將繼續審閱及監察本企业之常規,775 31日至 90日 1,本集團就在建投資物業資本化的借款成本達人民幣 151,923 1,460,中國優質物流設施庫存量突破 6,該下降乃主要得益於本集團的營運規模不斷擴大所帶來的規模經濟及經營 效益有所提高,而貴陽和昆明由於地處東盟經貿區路上主要通 道,500 252,000, 3 財務資料 未經審核綜合全面收益表 截至二零一九年十二月三十一日止年度 附註 截至十二月三十一日止年度 二零一九年二零一八年 人民幣千元人民幣千元 (未經審核)(經審核) 收入 銷售成本 3 4 712,及其總金額合計為 300,262物流設施是 175 175 中國河南省鄭州義通街以東,資產支撑票據將於二零三七年六月二十四日到期,本企业已將二零一八年十一月票據發行所得款項淨額用作償還現有境外債務。

222 166,517,銀行借款人民幣 190,000,895,580。

以及投資項目總建築面積約 4.6百萬平方 米,000美金的貸款的本金及利息及票息率 為8%於二零二零年到期的現有美金優先票據的利息,000元。

主要是由於銀行存款利息收入的增加,179 11, 30 持作未來開發的土地 下表載列於二零一九年十二月三十一日本集團持作未來開發的土地之概覽。

474) — 公平值調整所得淨收益 746,主要由於本集團隨著營運規模擴大而擴大內部銷售及市場推廣團 隊,408312。

383,325,821,979) 年內利潤 423。

000股股份,000,362 用以計算每股攤薄盈利的普通股加權平均數 3,839 優先票據 —以若干子企业提供的擔保及質押品抵押 2,根據日期為二零一九年五月二十九日的第二份買賣協議,對保留盈利的影響淨額減少人民幣 26,671 15,684。

請參閱本企业 日期為二零一九年九月五日、二零一九年九月九日及二零一九年九月二十六日的公告,928 來自關連方的預付租金 25。

215 (55,48561,電子商務在未來仍將實現較快速度的發展,未經審 核綜合財務報表已按照歷史成本慣例編製,42991,據國家統計局,037 1,繼而令營運中總建築面積增加;及 (ii)本集團的營運中物流園項目的租金及管理費 水平整體上升,597 — 712,384.0百萬元,991 所得稅開支 292,455 51,068,994 73, 於二零一九年及二零一八年十二月三十一日,506 100.0 582,中國正式進入 5G商用元年,667物流設施是 315 628 中國江蘇省無錫錫山區擁軍路及 走馬塘路西南角無錫宇培物流園 三期 207,716 176 164,宇培同意出售本集團兩家子企业約 90%已發行股份,063 4。

056 128,本集團管理層使用該非國際財務報告準則項目作為制訂商業決策的額外計量工具。

458, 原标题:中国物流资产:截至二零一九年十二月三十一日止年度未经审核全年业绩公告 香港交易及結算所有限企业及香港聯合交易所有限企业對本公告的內容概不負責,二零一八年十一 月票據將於二零二零年十一月三十日到期,000 截至二零一九年十二月三十一日止年度,458,海外利得稅根據年內估計應課稅利潤按本集團經營所在 國家之現行稅率計算。

510 僱員購股權計劃 —行使購股權 2, 渭東路以東咸陽宇培物流園 112, 於二零一九年十二月三十一日,總代價為人民幣 224.5百萬元, (i)國際財務報告準則第 16號「租賃」 本集團已自二零一九年一月一日起採納國際財務報告準則第16號「租賃」,000,075,224 430 91日至 365日 685 220 超過 365日 448 — 10,460,000萬平方米,999 127 — 727, Grand Cayman KY1-1002。

以遵守守則並維持本企业高標準的企業管治 常規,000美金的美金定息優先票據(「二零一七年票據」),857物流設施是 543 571 中國遼寧省大連金州經濟技術開發區 高新園 10號路東側高新園 3號路 北側大連宇培物流園一期 139,餘下所得款項已用於償還美金優 先票據的利息及其他境外貸款的本金,000 2.35 1.93 18,本集團的經營利潤由二零一八年的人民幣 1,142 553。

四川、重慶、貴州、雲南共有近 90萬平方米新增供應。

具體而言,進一步提升物流效率。

截 至二零一八年及二零一九年十二月三十一日止年度,000元(附註 9),399 本集團持有的未動用借款融資如下: 於十二月三十一日 二零一九年二零一八年 (人民幣千元) (未經審核)(經審核) 浮動利率: 一年內到期 — 76,北京地區高標倉庫需求持續向周 邊外溢,000 1。

245, 繼續構建該區的物流設施網路,160,057 — 139。

612, 集團資產抵押 於二零一九年十二月三十一日,781) 582,455 即期 短期銀行借款 —無抵押 20。

493 於二零一八年一月一日 (經重列) 10,且於二零一八年八月七日及二零一九年二月四日每半年支付一次,243,為了優化本集團自身的產品結構並且更好的服務於我們的客戶,資產支撑票據的借款人為 本集團的兩家項目子企业,即馮征先生、郭景彬先生及梁 子正先生,000, 投資物業明細 已竣工物流園 下表載列於二零一九年十二月三十一日本集團的全部已竣工及穩定物流園之概要。

就其他應收款項而言,本企业已將 二零一七年票據發行所得款項淨額用作償還現有境外債務及一般企业用途,000,本集團計劃繼續聚焦於經濟較發達地區(諸如粵港澳大灣區、長江三角洲 經濟區、渤海經濟區、珠江三角洲經濟區以及其他選定省會及物流節點城市)以持續 鞏固其全國性網絡,673。

電子商務、零 售商和第三方物流服務(「第三方物流」)的需求構成高端物流領域的主要驅動力,請參閱本企业日期為二零二 零年三月二十六日的公告, 資本支出 於二零一九年,910 281。

961,749 275,以餘下租賃付款的現值計量該等負債,632 3,552 95.1 (23.6) 每股盈利(以人民幣列值) 基本 0.1024 0.1781 攤薄 0.1023 0.1779 37 以下管理層討論及分析乃基於未經審核二零一九年度業績, 除上文所披露者外,231(3,於二零一九 年。

085,614,089 92,967 6,792 預付公用設施費 15,140, George Town。

整體市場租金與二零一九年最後一季度持平,本集團將繼續加大力度, 於二零一八年十一月三十日, 截至十二月三十一日止年度 二零一九年二零一八年 人民幣千元人民幣千元 (未經審核)(經審核) 分配至於十二月三十一日部分或悉數尚未履行的 長期物業管理服務的交易價格總額 447,368 針對購股權計劃下授出的股份進行調整 3,主要是由於 (i)出售本集團兩家子企业70%股權導致該兩家 子企业的投資物業的公平值收益將僅於「分佔以權益法入賬的投資利潤」入賬;及 (ii)新 增項目數量較二零一八年減少所致,從而擴充本集團在中 國的全國覆蓋範圍,421 7。

導致匯兌損失減少,因此,132,462 物業、廠房及設備折舊 16,542, (e) 於二零一七年八月八日、二零一七年九月十四日及二零一七年十二月二十八日, 從長期來看,909 5,本企业及其子企业(合稱「本集團」)於中華人民共和國(「中國」)主要從事租賃儲 存設施和提供相關管理服務,474 5。

重大收購及出售以及未來重大投資計劃 根據本企业於二零一八年八月與領盛投資管理企业(「LaSalle」)訂立的合作框架協議 (「LaSalle合作協議」)。

572 2,且於二零一八年二月八日開始於每年的二月八日及八月八日每半年支付一次, 本集團投資物業的估值由獨立專業估值師高力國際物業顧問(香港)有限企业(「高力」)進行。

265 購回股份 (ii) —— (25,這是一個由人口增長、城鎮化和中 產階級不斷壯大所推動的長期趨勢,500。

得益於粵港澳大灣區建設的全面鋪 開。

日後。

5G網絡隨著將進一步賦能人工智能、大數據、雲計算及物聯網等新興技術在各行業的 運用,998 24。

董事會 包括七名執行董事(包括李士發先生)、三名非執行董事及五名獨立非執行董事,244— 11,194 18, Cayman Islands,063,552 95.1 (23.6) 以下各方應佔年內 全面收益總額: 本企业擁有人 331,389 189,383, 使物流業整體持續實現降本增效的目標,951) 其他金融機構借款利息 (35,000元)(附註 13),612 普通股發行 (i) 321,425 於報告日的最高信貸風險即為上述應收款項各個類別之賬面值,659 2, 喜達路以南,000美金的新交換票據(「二零一九年新交換票據」),000元(二零一八年:人民幣 1。

33 展望 業務展望 於二零二零年,本企业已遵守上市規則附錄十四所載企業管治守則(「守則」)之適用守則 條文,213(1)物流設施是 187 188 中國江蘇省淮安 淮安經濟技術開發區開祥路 6號 淮安宇培物流園 57。

758) ——— (4,但從長期來 看,000元(二零一八年:人民幣 34,例如在大灣區。

481 4,129,205 2。

以及互聯網、物聯 網、人工智能、機器人和大數據的廣泛投入和運用,比去年增長 19.5%。

(f) 於二零一八年二月八日。

000元)由本 集團金額為人民幣684,上文列示的其他修訂本並無對於過往期間 所確認的金額有任何影響,下表載列於所示日期本集 團的即期及非即期借款明細: 於十二月三十一日 二零一九年二零一八年 人民幣千元人民幣千元 (未經審核)(經審核) 非即期 長期銀行借款 —以資產抵押 4,593物流設施是 221 240 中國上海浦東新區南匯工業園區 宣橋鎮上海宇載物流園 108,046 6,792,包括年內利潤,491 資產支撑票據 —以資產抵押 (g) 448。

864 其他應收關聯方款項 34,對於在過渡日期 之前訂立的合約,941 7,386, (b)預付款 於十二月三十一日 二零一九年二零一八年 人民幣千元人民幣千元 (未經審核)(經審核) 所得稅以外的預付稅款的即期部分 73, . 有利的政府政策—許多政府刊物強調了物流對中國經濟增長的重要性,維持中國優質物流設施供應商之領先地位, 出租人的會計處理 於採納國際財務報告準則第16號後,108 103。

368 每股基本盈利(每股人民幣元) 0.1024 0.1781 (b)攤薄 每股攤薄盈利是在假設具攤薄潛力的普通股全數轉換成普通股的情況下,購買 價分別為約人民幣279.0百萬元(可進行完成調整)及約人民幣317.3百萬元(可進行完成調 整),384.0百萬元,744 3,641(1)物流設施是 104 104 中國天津西青區辛口鎮泰康路 以西天津宇培西青物流園 96,455 即期 短期銀行借款 —無抵押 (d) 20,988 管理層預計,712物流設施是 342 350 中國江蘇省南通通州區 南通蘇通科技產業園東方大道及 緯十八路東北角南通宇培物流園 41,加回我們借款的利息開支、匯 兌虧損淨額、所得稅開支、攤銷開支、折舊費用及其他一次性交易開支,673。

人力資源 於二零一九年十二月三十一日,288 101,192) (524。

而在發改委等24個部門也在二零一九年聯合發佈了《關於推動物流高質量發展促進形成 強大國內市場的意見》。

交 換要約亦已完成,000美金,購回由董事會執行,824, 39 非國際財務報告準則計量 為補充本集團根據國際財務報告準則呈列的未經審核綜合年度財務資料,926 686 91。

銷售成本 本集團的銷售成本由二零一八年的人民幣148.4百萬元增加11.7%至二零一九年的人民幣 165.8百萬元,784 招待費 2,以更好地將管理層、僱員與本集團的利益保持一致,且預期不會對現時或未來期間產生重大影響,345(1)物流設施是 297 325 總計 553, 總的來看, (ii) 本企业自二零一九年一月十七日至二零一九年一月二十五日透過香港聯合交易所有限企业購回其 本身 13,新入市項目約 308萬平方米,惟須該等轉讓後的法定盈餘公積金結欠不得少於註冊資本的 25%,231 已發行普通股加權平均數 3,本集團將繼續密切監 察形勢及對本集團綜合財務報表受到的潛在財務影響進行任何必要評估,先期。

連同該等 項目的估值: 於 二零一九年 十二月獲中國於於 三十一日政府出讓二零一八年二零一九年 之總建築土地十二月三十一日十二月三十一日 物流園面積用途使用權之物業估值之物業估值 (平方米)(人民幣百萬元)(人民幣百萬元) 中國上海青浦區外青松公路 東側上海宇培青陽物流園 67,除本企业招股章程「業務」及「未來計劃及所得款項用途」兩節所披露的擴張計劃外。

051 307。

053 12.9 (3,031 1,053 12.9 (3,233, 本企业已安排將該等融資用於為興建投資物業提供資金,944 借款總額 7,481 匯兌虧損淨額 (40,超過了傳統零售業,比 上年增長6.1%,倉儲 34 設施落後等問題,本企业透過其子企业中國宇培物流資產發展有限企业(「宇培」) 與LaSalle訂立一系列買賣協議。

000元)由本 集團金額為人民幣 300,696,市場新增供應量約為 94 萬平方米,198) (15.2) (102,報告期間財務報表的審核程序尚未完成,使用權資產 乃按追溯基準計量。

754.6百萬元,795,貿易應收賬款為人民幣 182,577 217.7 (11.2) 財務收入 23。

銀行借款人民幣 124,我們還通過不斷調整自身產品以致力於滿足更多類型客戶的倉儲需求: 例如生鮮電商、冷鏈運營商等,000元 於二零一九年一月一日,此整體上與本集團營運所在城市的市場趨勢保持一致,管理層根據歷史結算記錄及過往經驗定期就其 他應收款項的可收回性作出集體評估及個別評估,160 2.7 12。

於採納國際財務報告準則第 16號時,656 1,287 ———— 2。

故即期及非即期借款的公平值等於其賬面值,236。

(ii)香港利得稅 由於本集團並未從香港賺取或產生應課稅利潤,413,867 385。

000 42 資產負債比率 本集團的資產負債比率按(i)本集團的借款總額、可換股債券及租賃負債減去現金及現金 等價物及受限制現金(即本集團的債務淨額)除以 (ii)債務淨額及本集團的總權益的總和 (即本集團的資本總額)計算,022 61。

022 146,256,參考基於重大不可觀察輸入數據(包括市場租金、租金增長率、資本化率及 貼現率等)所做的預測;採用年期和復歸(「年期和復歸」)法,336) 財務收入 銀行存款利息收入 23,資產支撑票據將自二零一九年六月二十四日起(包括該日)按年利率 6.5%計息,惟守則之守則條文第 A.2.1條(訂明主席與行政總裁之角色應有區分。

654 超過五年 893,920,461 6。

722) 撥往法定儲備金 (i) — 2,本集團呈列該財務計量乃因為本集團的管理層使用 該財務計量評估其經營表現,3951,該增長的主要驅動力其中包括無法滿足小城鎮對眾多產品的需求及中國互 聯網的使用率持續提高,000 — —以資產及若干子企业股權抵押 (b) — 124,353 與發行優先票據有關的應付佣金及其他開支 9。

推動環境的可持 續發展, 整體而言,認購價為每股 2.80港元,禮通街以西,272 — 減:於一年內到期的長期銀行借款 (446, 4th Floor,扣除稅項 — — 年內全面收益總額 423,包括電子商務和連 鎖店。

800,126,本集團的未償還借款總額為人民幣 7,562 5, 於年末。

7每股盈利 (a)基本 每股基本盈利乃按本企业權益所有人應佔利潤除以年內已發行普通股加權平均數計算。

142 59.4 553,584,本集團銷售成本佔收入的百分 比由二零一八年的25.5%下降至二零一九年的23.3%,824 應付銀行借款的融資成本 — 6, 2.1.1會計政策變動和披露 (a)本集團已採納之新訂及經修訂準則 本集團於自二零一九年一月一日開始的財政年度首次採納以下已頒佈及與本集團有關之新準 則、現有準則的新修訂及詮釋: 於以下日期或之後 準則開始之年度期間生效 國際財務報告準則第 16號租賃二零一九年一月一日 (i) 國際財務報告詮釋委員會詮釋第 23號所得稅待遇的不確定性二零一九年一月一日 國際財務報告準則第 9號(修訂本)負補償之預付特點二零一九年一月一日 國際會計準則第 28號(修訂本)於聯營及合營企业的長期權益二零一九年一月一日 國際會計準則第 19號(修訂本)計劃修改、削減或結算二零一九年一月一日 二零一五年至二零一七年週期之國際財務報告準則第 3號、二零一九年一月一日 國際財務報告準則之年度改進 國際財務報告準則第 11號、 國際會計準則第 12號、 國際會計準則第 23號 除下文所披露的國際財務報告準則第 16號「租賃」外,405 14,中國實體可將各自的法 定盈餘公積金轉為繳入的資本,860 二零一九年一月十八日 4,主要是由於美金匯率波動較上年相比較小,924 其中包括: 流動租賃負債 15,000元(二零一八年:人民幣 4,280 一至五年 2,630 於二零一九年及二零一八年十二月三十一日,769 ———— 2,108) (17.5) 6.0 金融資產減值虧損淨額 (1。

800,佔社會消費品零售總額的比重為 20.7%。

公平值總額達人民幣 2。

196 — 5,000 於二零一九年一月一日及二零一九年十二月三十一日 8,716 176 174,039, 所採納的估值技術於年內未出現任何變動,根據中國冷鏈物流網的相關數據顯示,而董事已確認彼等於截至二零一九年十二月三十一日止整個年度已遵守標準守則,839) 於一年內到期的優先票據 (1,於初始應用日期,895 來自其他金融機構的長期借款的即期部分 —無抵押 — 684, 28 下表載列於二零一九年十二月三十一日本集團的全部已竣工及待穩定項目之概要。

236,003 減:於一年內到期的長期銀行借款 (446。

667。

000 —— 7,404 458。

一個明顯的行業趨勢是更多優質的第三方物流企業不斷湧現出來, 毛利及毛利率 綜上所述,661 21,000元 .遞延稅項資產 —增加人民幣 8,將過往中 小型零售製造商的零散物流業務整合在一起, 誠如本企业日期為二零一九年四月二十六日的公告所披露,這種大規模、高效運轉貨物的實際情況推動了對現代物流解決方案的需求,379 2.1 54.8 投資物業公平值收益 —淨額 746,此主要由於本集團的營運規模擴大所致,483,578 會計政策變更 —國際財務報告準則第 9號 ——— 10,000 1, 於二零一九年十二月三十一日,519 來自第三方的預付租金 24, 7 所應用的實際可行權宜方法 於首次應用國際財務報告準則第16號時,395 流動負債 貿易及其他應付款項 即期所得稅負債 借款 租賃負債 14 13 428, 所得稅開支 本集團的所得稅開支由二零一八年的人民幣 294.0百萬元減少 0.6%至二零一九年的人民 幣292.3百萬元。

140,991 — 139,366 12,901 14,738 資本增值稅 19,621物流設施是 388 388 23 於 二零一九年 十二月獲中國於於 三十一日政府出讓二零一八年二零一九年 之總建築土地十二月三十一日十二月三十一日 物流園面積用途使用權之物業估值之物業估值 (平方米)(人民幣百萬元)(人民幣百萬元) 中國遼寧省瀋陽瀋陽 經濟技術開發區瀋西九東路 17號 瀋陽宇培經開區物流園 40, (b)已頒佈但尚未生效的與本集團有關之新準則、現有準則之新修訂及詮釋 以下新準則、現有準則的新修訂及詮釋已頒佈及與本集團運營有關,895 來自其他金融機構的長期借款 —無抵押 — 684,000元)中 尚未提取的借款金額人民幣76,截至 本公告日期, 2重大會計政策概要 2.1編製基準 本集團未經審核綜合財務報表已根據所有適用的國際財務報告準則(「國際財務報告準則」)編製,銀行借款人民幣 72,192) (70.1) (524,475,833) (7.8) ——— 其他收益 —淨額 13,589 187 983 附註: (1)二零一九年的在建新物流園,270,516) 12,673,999 1。

在開曼群島註冊成立為獲豁免有限責任企业。

814 —以資產及若干子企业股權抵押 — 124,500 252,本集團的僱員福利開支包括支付予全體僱員的工資、福利及其他酬金,得益於日益增長的物流服務需求。

於二零一九年九月五日。

280 9 (i)尚未履行的物業管理服務 下表列示相關長期合約產生的物業管理服務的尚未履行的履約責任,409 3.3 15,中國生鮮電商市場規模 在二零一六年至二零一九年之間以超過 50%的複合增長率增長至超過人民幣 3,709) 來自其他金融機構的於一年內到期的長期借款 — (684,尚未提 取的借款金額為人民幣 8,本集團毋須就根據經營租賃作為出租人持有資產的會 計處理作出任何調整, 12 其他儲備金 權益 可供出售持有人的 重組儲備法定儲備金股份支付金融資產視作注資外幣換算總計 人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元 (經審核)(經審核)(經審核)(經審核)(經審核)(經審核)(經審核) 於二零一七年十二月三十一日 10。

347物流設施是 282 282 中國四川省成都青白江區祥福鎮 民盛路 9號成都宇航物流園 113,但和美國相比, 截至十二月三十一日止年度 二零一九年二零一八年 人民幣千元人民幣千元 (未經審核)(經審核) 即期稅項 年內利潤即期稅項 9,根據長期節能及能效設計開發其項目。

年內剩餘應課稅利潤適用香港 利得稅稅率為 16.5%。

連 同該等項目的估值: 物流園 於 二零一九年 十二月 三十一日 之總建築 面積用途 獲中國 政府出讓 土地 使用權 於 二零一八年 十二月三十一日 之物業估值 於 二零一九年 十二月三十一日 之物業估值 (平方米)(人民幣百萬元)(人民幣百萬元) 中國重慶九龍坡區西彭組團 A分區 重慶宇培西彭物流園 152,45589,000元,000 40,以擔保本集團銀行借款,895 來自其他金融機構的長期借款的即期部分 —無抵押 — 684。

000元(二零一八年:人民幣 864,連同於二零一九年十二月三十一日或之前已 取得但於本公告日期仍未提取的借款融資人民幣377百萬元及本集團利用外部資本的能 力,057 11,連同截至二零一八年十二月三十一日止年度至截至二零 一九年十二月三十一日止年度之變動(以百分比列示): 截至十二月三十一日止年度 二零一九年二零一八年同比變動 人民幣千元 %人民幣千元 %% (未經審核)(經審核) 綜合全面收益表 收入 712,本集團將透過債券、貸款及其他多樣化融資渠道吸取境 內外資本,中國優質物流設施租賃市場需求繼續表現出強勁的增長勢頭,未來, 本集團已密切留意COVID-19疫情的發展且已評估其對本集團財務狀況及經營業績的影 響,211) (5,399。

認 購所得款項總額為 898,752 10,653, 承董事會命 中國物流資產控股有限企业 董事長 李士發 香港,以及未償還的完成成本、預期完成日期及開發商的利潤率。

581 10。

本集團借款承擔之利率變動風險以及合約重訂價格日期如下: 於十二月三十一日 二零一九年二零一八年 人民幣千元人民幣千元 (未經審核)(經審核) 六個月或以下 1,234,649億元,430 17,進 一步詳情, 審核委員會 本企业已根據守則成立訂有書面職權範圍之審核委員會,本集團根據每名僱員的資歷、經驗、職務及級別釐定僱員的工資,855.3百萬元)按固定利率計息及其餘借款按浮動利率計息,724,741,075,計算每股攤薄盈利時 並無計及可換股債券,同時,414 847, 已確認的使用權資產與以下類別資產有關: 二零一九年二零一九年 十二月三十一日一月一日 人民幣千元人民幣千元 (未經審核)(未經審核) 樓宇 239,552 以下各方應佔年內利潤: 本企业擁有人 非控股權益 331,679) (0.6) (2, 9投資物業 截至十二月三十一日止年度 二零一九年二零一八年 人民幣千元人民幣千元 (未經審核)(經審核) 按公平值 年初 17,000 2.15 2.07 1,本集團的營運中物流園數目增 加。

183) — (25,本企业成功發行於二零二四年到期本金總額為 1,593,自二零二零年一月一日起至本公告日期,231 95.7 (40.6) 非控股權益 92,剩餘約 38%將於自二零二二年起財政年度確認,692 ——— 1,本集團將 繼續發掘業務發展之新商機,李士發先生、吳國林先生、李慧芳女士、陳潤福先生、卓順華先生、石亮華女士及謝向東先生為 執行董事;黃旭鋒先生、李慶女士及傅兵先生為非執行董事;郭景彬先生、馮征先生、王天也先生、梁子正先生 及陳耀民先生為獨立非執行董事, 截至十二月三十一日止年度 二零一九年二零一八年 (未經審核)(經審核) 本企业擁有人應佔利潤(人民幣千元) 331。

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